金色葡萄的国内精华区

版权声明：转载时请以超链接形式标明文章原始出处和作者信息及本声明
http://goldengrape.blogbus.com/logs/46217234.html

摘要:

房屋的单位面积价格与租售比之间没有相关性

房屋的总价与租售比之间没有相关性

房屋的单位面积租金与租售比之间正相关

投资策略为选择租售比尽可能高，总价尽可能低，单位面积租金处于较高水平的房屋进行投资。

引言:

房地产投资是一种重要的投资方式，房地产的价值包含两个方面，房产和地产，其中房产是不断贬值的，而地产是不断升值的。房地产投资的获利方式有两部分，一部分是房租，一部分是房地产升值形成的差价。

与股票投资的市盈率相对应，房地产的市盈率为租金售价比，简称租售比，也就是说，仅仅通过租金，多久能够收回投资，比如租售比=1:240，就意味着240个月=20年以后，房屋的租金收益=房价。租售比越高意味着投资回报率越高。

由于房地产升值主要是地产升值，所以地段对于房地产投资非常重要。衡量地价我暂时没有找到合适的方法，只能暂时借用单位面积租金还代表。这是因为，在一个地方租房子的人，并不会顾及该处房价的高低，而租房子住的人，通常并非刚性需求，于是常规认定的房地产泡沫对于租房者是没有影响的，租房者租房是为了在附近或当地创造价值，租金对其而言是成本，因此会尽可能的压低，所以，单位面积租金是<=当地土地所产生的价值，可以用来代表地产的价值。

购买房地产有两种出发点：一种是消费，一种是投资。对于消费而言，是希望买到自己居住舒服的房子，那么房屋的朝向、户型、楼层等等都是重要的参考因素。而对于投资而言，重要的是获得租金与升值，那么房屋本身的各种属性如果对租金和升值影响不大，则不予考虑，甚至，在同等条件下，尽可能考虑总价低的选择，以减小对资金的占用。

材料和方法：

选择2009年9月6日，在国贸举行的房展会上获得的我爱我家二手房数据，获得其中的区域，名称，面积，总价和租金，分别计算单位面积售价，单位面积租金，租售比。

并估算在公积金贷款条件下，月收入10000元，月生活基本支出3200元时，买入房产后的恩格尔系数。其中没有考虑5年内房屋差价产生的5.5%营业税。对中介公司产生的中介费用也没有严格的进行精算

结果

1。北京市的二手房市场中，租售比的分布范围很大，1: 401±110，其中确实有部分是<=240的

2。各区域之间极不平衡，有些区域租售比极低，达到1:500以上，而且单位面积的租金也很低。而有些区域不论是租售比还是单位面积租金都很高，比如丽都附近。

3。房屋的单位面积价格与租售比之间没有相关性

房屋的总价与租售比之间没有相关性

房屋的单位面积租金与租售比之间正相关

讨论：

1。试图通过各个小区的地理坐标建立地理信息系统GIS，以surface fit的方法通过曲面拟和各个小区的租售比和单位面积租金等，寻找出其中的热区或异常点进行投资

2。在时间轴上扩展，比较不同时段的房屋价格以及租售比、单位面积租金的走势，建立合理的预测模型。

结论：

投资策略为选择租售比尽可能高，总价尽可能低，单位面积租金处于较高水平的房屋进行投资。

免责：

1。本文仅使用了我爱我家贴出的部分数据进行计算，不能除外中介公司统计数据造成的误差

2。本文为横断研究，也就是在2009年9月这一时间点上进行的研究，并没有进行任何时间上的扩展和外推，无法对未来的房价走势进行分析。